Er is nogal wat kwaliteitsverschil op de vastgoedmarkt. Daar is niet altijd wat aan te doen, want de financiering is te klein geworden. Maar het verleden leert dat er een periode komt dat de huizenprijzen weer flink gaan stijgen. Beleggers doen er hun voordeel mee.
Aan elke crisis komt een keer een einde. “En het is zeker zo belangrijk om naar de oorzaak te kijken,” zegt directeur Huib Boissevain van Annexum, die zich met zijn vastgoedprojecten voor beleggers richt op supermarkten en woningen. “Inmiddels zijn we gemigreerd van een aanbieder van projecten naar een aanbieder met een assortiment. Dat is uniek. Daardoor heeft een investeerder meer mogelijkheden en kan hij kiezen uit diverse mogelijkheden en daar zelfs een mix van samenstellen.”
Omgekeerde wereld
Deze crisis lijkt wel de omgekeerde wereld. “In het verleden werd een crisis ingeluid door de consumenten, gevolgd door problemen bij bedrijven en pas daarna de banken en het vastgoed. Deze keer is het begonnen in het vastgoed. Dat de financiële sector het zo moeilijk heeft gekregen maakt het apart. Ik constateer wel dat het met de verhuur van vastgoed nog redelijk goed gaat en dat grote winkelketens nog niet in de problemen zijn gekomen, maar er wordt natuurlijk wel op de crisis ingespeeld met saneringen.
Inmiddels is op de vastgoedmarkt wel een soort van tweedeling ontstaan in goede en minder goede kwaliteit. Veel heeft echter te maken met de financiering. Deze is te klein geworden. Tot drie jaar geleden kon je tot 80% van de waarde van het vastgoed financieren. Inmiddels is de waarde gedaald en is nu nog ongeveer 85% van wat het toen was. Nu is de financieringsruimte een stuk minder, want nog maar 60% van de waarde van het vastgoed kan hypothecair worden belast.”
Hoe wordt er tegen de crisis aangekeken? Huib Boissevain: “Natuurlijk is een crisis nooit fijn, maar in termen van de reële economie is het een normale recessie. Er zal altijd sprake zijn van een cyclus, vooropgesteld dat er enige economische groei is. De vastgoedmarkt reageert per definitie vertraagd op het economisch klimaat met een periode van drie tot vijf jaar. Tot zover is niets bijzonders. Het probleem zit echter vooral aan de passieve kant, dus aan de kant van de financiering van de economie en daarmee dus ook van het vastgoed.”
Hypotheekrenteaftrek
Op diverse markten van het vastgoed lijkt de productie stil te vallen. Nieuwe projecten komen nauwelijks nog uit de steigers. “Dat leidt tot het wegvallen van aanbod en daarmee op termijn tot een betere verhouding tussen vraag en aanbod,” zegt Huib Boissevain. “Op termijn ben ik niet bang voor de ontwikkeling van de vastgoedprijzen. We gaan een lange periode tegemoet van een lage rente bij een oplopende inflatie. Dat lijkt weer een beetje op de jaren tachtig en iedereen weet dat de huizenprijzen toen sterk zijn gestegen. Zo’n periode zal ook nu weer aanbreken.”
Boissevain is niet bang voor de plannen rond de hypotheekrenteaftrek. “Nee, de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal niet van grote invloed zijn op de waardeontwikkeling van huizen. Zowel in Engeland als in Zweden is de aftrek in het verleden afgeschaft. Na een dip van de huizenprijs zijn de verkoopprijzen snel teruggekeerd naar het oude niveau. Vergeet niet dat een beperking van de aftrek van de hypotheekrente geen geïsoleerde maatregel zal zijn. Het zal altijd worden gedaan in combinatie met iets anders”, meent de directeur van Annexum.
Verschuiving
Er zijn ook kansen voor de andere markten. “De rendementen mogen soms iets tegenvallen, maar er gebeuren tenminste geen ongelukken”, aldus Boissevain. “Op alle markten weten wij positieve rendementen te behalen. Soms stijgen de prijzen al iets. Er komen mooie momenten om te kopen. De locatie van het vastgoed speelt natuurlijk wel een belangrijke rol. De winkels die op een minder goede locatie zitten zullen het de komende vijf jaar moeilijk blijven houden. Op de winkelmarkt is duidelijk sprake van een tweedeling.
Op de kantorenmarkt is dusdanig veel gebouwd dat de voorraad groot genoeg is. De bouwmarkt voor kantoren zou best een fase van de economische cyclus kunnen overslaan, zodat de komende zeven jaar de voorraad niet verder toeneemt. De afgelopen jaren is op de kantorenmarkt 13% te veel gebouwd. In het algemeen kun je stellen dat het nu een lastige periode is, maar het wordt weer beter. Je mag er zelfs rekening mee houden dat beleggers hun middelen gaan verschuiven van hoogrentende investeringen naar vastgoed. Daardoor ontstaat vraag naar vastgoed. Iedereen weet wat dat betekent voor de prijs en daarmee voor het rendement van de investering.”
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!