Wereldwijd worden de aandelenkoersen van vastgoedbedrijven opgestuwd door dreigende aanbodtekorten, terwijl de vastgoedsector blijft profiteren van de aanhoudend lage rente en inflatie.
De omstandigheden voor de vastgoedmarkten zijn gunstig, omdat wereldwijd centrale banken de markt overspoelen met kapitaal en de liquiditeit op vooral de Aziatische markten overvloedig is, waardoor de economische malaise geen invloed op ze heeft. Bovendien hebben vastgoedondernemingen van hoge kwaliteit toegang tot ongekend goedkope financiering. “Dit alles schept de voorwaarden voor aanzienlijke rendementen uit de vastgoedsector in 2013”, aldus Jim Rehlaender, beheerder van het Schroders Global Property Fund.
Hoogste kortingen
Rehlaender: “2012 was een sterk jaar voor de Chinese woningbouwontwikkelaars van hoge kwaliteit, met koersstijgingen van 50 tot 130%, zij het vanaf een laag uitgangsniveau. Al in september bereikten de kwaliteitsnamen hun omzetdoelstellingen voor het hele jaar 2012 en ook daarna bleven de verkoopcijfers sterk. Na zo’n snelle stijging is het meestal raadzaam enige terughoudendheid te betrachten, maar zelfs op hun huidige niveau liggen de waarderingen van de vastgoedaandelen nog verder onder hun NAV (boekwaarde) dan het langetermijngemiddelde. Zelfs als de Chinese economie niet zou groeien, waar wij niet van uitgaan, zou een daling van de korting op de NAV tot het langetermijngemiddelde de komende paar jaar nog een groeiruimte van 10-20% overlaten. De aanbodsituatie en de vraagdynamiek zijn gunstig en wij verwachten dat de Chinese vastgoedaandelen in 2013 zo’n 10-15% kunnen stijgen.”
Achtergebleven
In Hongkong heeft de regering geprobeerd het topsegment van de woningmarkt aan banden te leggen door een speciale leges in te voeren. “Daardoor zijn de koersen van de vastgoedaandelen in Hongkong in 2012 minder gestegen dan in China, hoewel we verwachten dat de woningverkoop zich in 2013 herstelt. Wij blijven ons concentreren op commercieel vastgoed, waar een aanbodtekort is”, aldus Rehlaender.
Kansen Europa
De oplossing van de eurozonecrisis zou de Europese vastgoedwaarderingen kunnen opdrijven, hoewel de term ‘oplossing’ niet letterlijk moet worden genomen. Rehlaender: “De grootste vastgoedonderneming op het Europese continent, Unibail, slaagde erin een 6-jarige converteerbare obligatielening met een coupon van 0,75% weg te zetten, en andere ondernemingen volgen. Deze beursgenoteerde vastgoednamen hebben ruim toegang tot krediet en aandelenkapitaal en zijn bezig hun kapitaalstructuur te verbeteren, zodat ze in staat zijn objecten of ondernemingen die aantrekkelijk lijken, daadwerkelijk te kopen. De rendementsverwachtingen zijn mager, maar dankzij de stijgende vastgoedwaarden is de korting ten opzichte van de NAV waarop ze handelen gedaald van 25% in 2012 naar 10 à 15% begin 2013.
Opgemerkt moet worden dat deze waarderingen niet gebaseerd zijn op verwachte huurgroei of ontwikkelingswaarde voor de komende twee jaar, en onmiskenbaar conservatief zijn, gelet op het gebrek aan aanbod. Wij verwachten dat Europese vastgoedondernemingen in 2013 een rendement van 10% kunnen opleveren, waarvan bijna de helft uit dividenduitkeringen.” De vastgoedmarkt in Londen blijft goed presteren omdat beleggers uit alle delen van de wereld hier posities willen verwerven. De Londense kantorenmarkt profiteert van de vraag van huurders uit branches als technologie, verzekering en media, die ruimschoots compensatie biedt voor de dalende vraag uit de financiële sector.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!