Woningeigenaren hebben het niet eenvoudig. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de Nationale Hypotheekgarantie, meldde dat het aantal gedwongen verkopen in 2010 bijna 80% was gestegen!
Opmerkelijk is ook de relatieve toename van het aantal woningexecuties op de Amsterdamse Onroerend Goed Veiling (EAOGV). Het aandeel executies op het totaal steeg in 2010 naar 70% (in 2009 was dat 62%). Tegelijk echter daalde de waarde van (alle) geveilde woningen sterk, namelijk van 110 miljoen euro in 2009 tot 72 miljoen euro in 2010, mede omdat er minder panden ter veiling werden aangeboden. Er waren weliswaar meer executies doordat banken die eerder naar de veiling brachten, maar veel minder vrijwillige verkopen.
Geflatteerde cijfers
Ondanks de gestegen verkopen bleef het aantal woningen in verkoop oplopen. Minder sterk dan voorheen, maar alleen tussenwoningen al ruim duizend in één kwartaal. Ook de tijd in verkoop blijft stijgen, en zou nu ruim vier maanden voor tussenwoningen bedragen (voor vrijstaande woningen bijna zeven maanden). Maar dat zijn zeer geflatteerde cijfers. Want herhaaldelijk worden woningen korte tijd uit verkoop genomen, of bij een andere makelaar ondergebracht en dan begint de teller weer bij nul.
De werkelijkheid is een toenemend aantal mensen dat op de schopstoel zit, door echtscheiding, werkloosheid of verandering van werk. Ook raakt langzamerhand voor steeds meer woningverkopers de termijn van twee jaar voorbij waarin zij voor zowel hun nieuwe als oude huis fiscale renteaftrek hebben. Voor een deel verhuren ze hun huis, maar voor het grootste deel is de enige remedie: al dan niet gedwongen verkoop.
De categorie ‘goedkope woningen’ wordt voortdurend groter door corporaties die wanhopig proberen aan geld te komen, onder meer door huurders hun woning goedkoop aan te bieden. Maar dat zie je niet terug in de statistieken, omdat er geen voorgaande prijs was en op die manier dus het gemiddelde niet omlaag gaat. Maar de wet van de communicerende vaten zegt dat dit uiteindelijk toch neerwaarts moet doorwerken op andere goedkope woningen…
Dat proces zal in alle opzichten steeds verder gaan. De vijver van huizen die echt moeten worden verkocht wordt nog steeds groter.
Lagere prijzen
Het is steeds moeilijker geworden om voldoende hypotheek te krijgen. Zelfs als je wilt kopen, lukt dat daarom vaak niet. In 2009 is een proces begonnen, waarbij je bij hetzelfde hypotheekbedrag steeds meer moest verdienen. Nu moet je gemiddeld 30% méér verdienen om dezelfde hypotheek te krijgen als in 2009. Dat geldt ook voor de NHG-normen (in de prijsklasse tot 350.000 euro wordt tegenwoordig nagenoeg 80% met Nationale Hypotheekgarantie gefinancierd).
Meer aanbod en minder koopmogelijkheden, het is een recept waar maar één gerecht uit kan worden gebrouwen: lagere prijzen. En als de verwachting van een Japan-scenario voor de economie werkelijkheid wordt betekent dit voor langere tijd dat de droom van een koophuis wat betreft waardestijging vergeten kan worden. En zal inderdaad de overheid, zoals vele partijen bepleiten, moeten ingrijpen onder meer door gedeeltelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting, in ieder geval bij verhuizing van het ene naar het andere koophuis.
Door: Wim van der Kleijn
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!