Nieuwe Steen Investments is een Nederlands, beursgenoteerd, vastgoedfonds. De naam van het bedrijf is afgeleid van de wijk Nieuwe Steen in Hoorn. Daar is de beleggingsmaatschappij, die in 1992 werd opgericht door de familie Zeeman, eveneens gevestigd. De marktkapitalisatie bedraagt op de huidige koers van rond 4,30 euro grofweg 600 miljoen euro.
Drie jaar geleden werd Vastgoed Offices overgenomen. Tegenwoordig heeft de beleggingsmaatschappij een portefeuille in bezit die voor tweederde in Nederland en voor een derde in België is belegd. Een aanzienlijk gedeelte van deze panden is echter gevestigd op mindere B en C locaties. Mede daardoor is de leegstand schrikbarend hoog. Om de bezettingsgraad nog enigszins op peil te houden ziet Nieuwe Steen Investments zich genoodzaakt huurverlagingen te accepteren.
Onlangs publiceerde de beleggingsmaatschappij in vastgoed de halfjaarresultaten. Daaruit bleek dat de huuropbrengsten over de eerste helft van dit jaar fors waren gedaald. In het bijzonder in Nederland, de grootste markt voor Nieuwe Steen Investments, daalden de huurprijzen per vierkante meter. Volgens topman Johan Buijs blijft de verhuurmarkt onverminderd uitdagend. Hij verwacht dan ook dat de huurinkomsten over heel 2014 zullen dalen. Deze daling zal echter (deels) gecompenseerd kunnen worden door lagere financieringslasten. De rente is immers ook laag.
De bezettingsgraad daalde van 81,5 procent vorig jaar naar 79,7 procent nu. Wel kreeg Nieuwe Steen Investments de kantoren en winkels in Nederland in het tweede kwartaal voller dan in de eerste drie maanden 2014. Deze positieve ontwikkeling kwam echter op het conto van huurverlagingen, waardoor het resultaat per saldo negatief was.
Dit jaar is wederom geen florissant jaar voor beleggers in NSI. Het negatieve rendement dit jaar bedraagt tot op heden ongeveer 7,5 procent. Sinds de top in 2007, toen ook de familie Zeeman tegen een koers van 22,24 euro een gouden deal deed door hun belang te verkopen aan een Nederlandse dochter van de Israëlische Habas Group, is er veel waarde verloren gegaan. De Israëlische zakenman Habas had oorspronkelijk grootse internationale groeiplannen, maar die werden onder invloed van de crisis alras in omvang teruggeschroefd. Ook het dividendrendement is, vooral voor een vastgoedfonds, met 4,25 procent niet indrukwekkend.
Het grootste probleem voor de vastgoedsector vormt de opkomst van e-commerce. Vastgoedfondsen zoals Unibail Rodamco, die beleggen in grote, goed gelokaliseerde, winkelcentra hebben daar minder onder te lijden. Unibail is dan ook niet voor niets het enige vastgoedfonds dat ruim boven de boekwaarde noteert. Dat geldt helaas niet voor Nieuwe Steen Investments. Daarvan is de beurskoers ongeveer een kwart lager dan de boekwaarde.
Het grootste probleem voor de vastgoedsector vormt de opkomst van e-commerce
Eigenlijk mist de vastgoedsector een katalysator om de koersen weer in een opwaartse beweging te krijgen. Vooral het grote aantal leegstaande kantoorpanden vormt een probleem. Een economie die zich positief ontwikkelt zal weliswaar bijdragen aan een herstel, maar de structurele opkomst van e-commerce blijft een bedreiging.
Voor vastgoed beleggingsmaatschappijen is het zaak om zo snel mogelijk de portefeuille te optimaliseren. Dat zal inhouden dat er panden met verlies zullen moeten worden verkocht. Daarop vormt Nieuwe Steen Investments helaas geen uitzondering. Nu er voor volgend jaar geen verbetering van de winst per aandeel wordt verwacht lijkt het mij raadzaam dat beleggers wachten met instappen in de, met name door het in het verleden hoge dividendrendement, voormalige beurslieveling van weleer, tot de onderste steen boven.
Door: Martine Hafkamp, Fintessa Vermogensbeheer
Auteur heeft privé geen positie in Nieuwe Steen Investments, cliënten van Fintessa evenmin.