Hoe zit het met de tegenvallende economische groei en de vastgoedbubbel in China? Professor Peter Ho, hoogleraar Chinese Economie en Ontwikkeling aan de TU Delft denkt dat het allemaal wel meevalt. Zijn conclusie: Stap af van het snapshot-idee en kijk naar de lange termijn.
China zit al ruim dertig jaar in een economische transitie van een rurale samenleving naar urbanisatie. Sinds Deng Xiaoping in 1978 met de economische hervorming van China begon, hebben meer dan 800 miljoen mensen het platteland verlaten om werk te gaan zoeken in de stad. Die immense hoeveelheid extra handen voor de maakindustrie kon de Chinese overheid uitstekend gebruiken. Steden groeiden uit hun jasje of werden gewoon bijgebouwd.
De verhalen van landonteigening zijn wel bekend. Boeren moesten, soms kwaadschiks, hun land verlaten, kregen een kleine afkoopsom en de vrijgekomen grond werd voor veel geld door lokale overheden in bruikleen gegeven aan vastgoedontwikkelaars. Grond is in China namelijk staatseigendom, maar lokale overheden kunnen via een systeem dat te vergelijken is met erfpacht de inkomsten flink oppeppen. Dat gebeurt dan ook. Volgens Ho (foto) liggen de inkomsten tussen de 25 en 40% van de totale inkomsten van lokale overheden.
Torenflats
De vastgoedbedrijven willen die gepachte grond natuurlijk flink bebouwen. Om hun investering terug te verdienen verrijzen er in hoog tempo wijken vol torenflats, zonder dat de bedrijven zich erover lijken te bekommeren of die woningen ooit verhuurd danwel verkocht zullen worden. In de achterliggende jaren werden op die manier duizenden wijken uit de grond gestampt. Voor de financiering klopten de vastgoedbedrijven aan bij de vier grote nationale staatsbanken.
Daar heeft de overheid een stokje voor gestoken. Staatsbanken mogen geen geld meer uitlenen aan vastgoedbedrijven. Die zoeken nu hun heil bij staatsbedrijven. Op hun beurt hebben die weer veel banden met lokale overheden en dat heeft ervoor gezorgd dat vastgoedconcerns voor ruim 15 biljoen yuan konden lenen. Probleem daarbij is dat de staatsbedrijven een flinke interest vragen van wel 18%, terwijl de banken 7% vragen. Het is nog maar de vraag of al die leningen inbaar zijn. “Ik was laatst in een stad in het zuiden van China”, vertelde Ho. “Daar worden nu alle leningen van de lokale overheid onderzocht. Gevreesd wordt dat 50% ervan oninbaar is.”
“Het is nog maar de vraag of al die leningen inbaar zijn”
De vraag is daarom gerechtvaardigd of China niet met een vastgoedbubbel heeft te maken. Ho gaf daar twee visies over. Allereerst kan de sector volgens hem nog wel groeien. In China is de hoeveelheid hypotheken betrekkelijk laag in vergelijking met andere grote economieën. Verder is de hoeveelheid hypotheken ten aanzien van het aantal leningen in China veel lager dan in de Verenigde Staten.
Ook hier is dus nog wel groei mogelijk. Vooral omdat het eigen bezit in China betrekkelijk hoog is. Verder heeft de overheid een flinke vinger in de pap. Ho ziet een kapitaalvlucht naar het buitenland niet snel gebeuren. Ook over de verstedelijking is hij positief. “Van alle Chinezen woont 40% nog altijd op het platteland. De urbanisatie is dus nog gaande. Dat betekent dat de huizenprijzen nog steeds kunnen stijgen.”
Keerzijde
Maar dit positieve verhaal heeft ook een keerzijde. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen al flink gestegen. Volgens Ho tot wel 500%. Dit zorgt ervoor dat de groeiende middenklasse steeds meer moeite heeft om aan woonruimte te komen. De verhouding tussen de koopsom van een woning en het inkomen ligt in China op 27:1. In bijvoorbeeld Nederland is de verhouding 6:1. De te hoge huizenprijzen zorgen voor veel leegstand. China kent dan ook veel zogenaamde Ghost towns; wijken waar veel torenflats staan maar waar bijna niemand woont. Uit cijfers van de overheid blijkt dat China kampt met een leegstand van 20%. In 2010 waren 64 miljoen woningen niet bewoond. Let wel; het gaat hier om officiële cijfers. Onofficiële bronnen zeggen dat de leegstand veel erger is.
Vastgoedbedrijven bestrijden dat, vooral omdat ze bevreesd zijn voor een volksoproer als de echte cijfers naar buiten komen. Maar dat de leegstand blijvend is, wordt als een publiek geheim gezien in China. Daarom gaan er stemmen op om iets met de woningen te doen. Vastgoedeigenaren zouden hun verlies moeten nemen en de huizen voor een klein bedrag aan de staat moeten verkopen. Die kan dan een soort systeem van sociale woninghuur opzetten. Daarover wordt in China openlijk, maar volgens Ho wel voorzichtig, gesproken.
Ho denkt dat het met de vastgoedbubbel wel meevalt. Volgens hem is er geen reden voor paniek, ook al kampt China met een groeivertraging en hebben de aandelenmarkten afgelopen zomer een opdoffer gehad. “China is de economie al aan het herstructureren”, zegt Ho. “Daarom is het beter om af te stappen van het snapshot-syndroom. Kijk naar de lange termijn.”
Volgens de hoogleraar krijgt de maakindustrie wel klappen, maar komen er nieuwe industrieën voor terug. Verder werkt de overheid aan het stimuleren van de binnenlandse vraag. De middenklasse groeit en krijgt het steeds beter. Veel sectoren profiteren daarvan. “Je kunt de economie beter gefaseerd laten afkoelen. Dat is beter dan dat de boel overkookt”, zegt Ho. “China kan eigenlijk niet meer verder groeien. Het valt terug naar een groei van 7% en in de komende jaren misschien wel 2 of 3%. Het is een natuurlijk herstel en dat is een zegen. Dat is nodig.”
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!