Zolang de huidige mismatch tussen vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt blijft bestaan, zullen de huizenprijzen blijven dalen en zal het aantal verkochte woningen laag blijven. Het ziet er vooralsnog naar uit dat dit verschil tussen vraag en aanbod ook het komende anderhalf jaar niet verdwijnt, al wijzen de voorgenomen overheidsmaatregelen op de koop- en huurwoningmarkt in de goede richting.
Dit jaar zullen de huizenprijzen gemiddeld met 6% dalen. In 2013 dalen de prijzen van bestaande koopwoningen naar verwachting met 7%, maar de verschillen per segment en per regio zijn groot. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
In het derde kwartaal van 2012 zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen opnieuw gedaald. Ten opzichte van het tweede kwartaal bedroeg de daling 3,7%. Deze verdere daling komt volgens de Rabo-economen niet als een verrassing. Onderliggende oorzaken zijn het gebrek aan vertrouwen en mogelijkheden bij kopers, terwijl de concurrentie tussen verkopers onverminderd groot is gebleven. De vraagprijs daalt echter maar zeer geleidelijk doordat bij veel verkopers de noodzaak tot verkoop beperkt is. Ook de mogelijke restschuld bij verkoop beperkt verkopers om de vraagprijs te verlagen. Het is deze mismatch tussen vraag en aanbod die ervoor zorgt dat de prijzen blijven dalen en de transactieaantallen laag blijven. Hoewel deze situatie in de aankomende anderhalf jaar niet structureel zal veranderen, verwachten de onderzoekers wel een tijdelijke opleving van het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal van 2012. Kopers zullen dan namelijk nog gebruik willen maken van het hu idige fiscale regime.
Woningmarkthervormingen wijzen in goede richting
De beleidsmaatregelen voor zowel de koop- als de huurwoningmarkt wijzen in de goede richting als het gaat om de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt voor de lange termijn. Het compromis voldoet weliswaar niet aan alle voorwaarden van een optimale hervorming, zoals door het langjarig handhaven van twee verschillende fiscale regimes, maar zorgt op termijn wel voor een gelijker speelveld tussen sociale huursector en koopsector. Wel is te hopen dat de resterende beleidsonzekerheid in de komende weken wordt weggenomen, zodat kopers voor de komende jaren weten waar zij aan toe zijn.
Ondanks dat ze in de juiste richting wijzen, zullen de aangekondigde beleidsmaatregelen op de woningmarkt, samen met de algehele bezuinigingsoperatie, in 2013 naar verwachting tot druk op de woningprijzen leiden. Ten eerste zorgen de algemene bezuinigingen voor een daling van de koopkracht, en daarmee voor een verminderde leencapaciteit. Hierdoor kunnen huishoudens minder geld uitgeven aan de aanschaf van een woning. Ten tweede zullen de specifieke woningmarktmaatregelen een extra duit in het zakje doen. Zo zal de per 1 januari 2013 ingaande verplichting om nieuwe hypotheken volledig en annuïtair af te lossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek leiden tot hogere maandlasten en een lagere leencapaciteit. Deze factoren worden deels gecompenseerd doordat ook de restschuld vanaf 2013 in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Doordat ook de werkloosheid in 2013 naar verwachting verder stijgt en de economie niet significant aantrekt, blijft een oplevi ng op de woningmarkt uit.
Transactieaantallen dalen verder
In 2012 zullen naar verwachting 118.000 woningen van eigenaar wisselen. Voor 2013 verwachten de Rabobank-economen een daling naar 110.000 transacties. In totaal werden in het derde kwartaal van dit jaar 22.978 woningen verkocht. Dat is een daling van 25,3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Deze daling is vooral toe te schrijven aan de onzekerheid aan het begin van dit jaar over het tarief van de overdrachtsbelasting na 1 juli 2012. Kopers en verkopers hadden hierdoor een sterke prikkel om de overdacht voor 1 juli te laten plaatsvinden. De stijging van de transactieaantallen in het tweede kwartaal is daarmee volledig ten koste gedaan van die in het derde kwartaal. In de laatste drie maanden van dit jaar zal het aantal overdrachten waarschijnlijk weer toenemen, omdat huishoudens zoals gezegd nog gebruik willen maken van het huidige fiscale beleid.
Bron: Rabobank
