De volgende fase van de AI-revolutie draait volgens Schroders steeds meer om de fysieke infrastructuur achter kunstmatige intelligentie. De beschikbaarheid van grond, elektriciteit en snelle dataverbindingen wordt schaarser en kan daardoor kansen bieden voor vastgoedbeleggers, stelt Tom Walker, co-head of Global Listed Real Estate bij Schroders.
AI vraagt niet alleen om krachtige chips en servers, maar ook om gebouwen, grote hoeveelheden elektriciteit en betrouwbare verbindingen. Hoewel ongeveer 80% van de kosten van een modern AI-datacenter volgens Schroders uit servers en IT-apparatuur bestaat, kan die apparatuur niet functioneren zonder geschikte locaties en voldoende stroom.
Walker verwacht daarom dat het niet voldoende is om simpelweg steeds meer datacenters te bouwen. Bestaande locaties zullen intensiever en efficiënter moeten worden gebruikt.
Meer rekenkracht uit bestaande datacenters
Een belangrijke ontwikkeling is de stijgende vermogensdichtheid. Volgens brancheorganisatie AFCOM nam het gemiddelde vermogen per serverrack afgelopen jaar toe van 16 naar 27 kilowatt, een stijging van bijna 70%. Van de ondervraagde exploitanten verwacht 69% dat deze dichtheid de komende twaalf tot 36 maanden verder toeneemt.
Nieuwe koeltechnieken en snellere verbindingen kunnen ervoor zorgen dat binnen dezelfde gebouwen meer rekenkracht beschikbaar komt. Schroders wijst onder meer op silicon photonics, waarbij gegevens met licht in plaats van elektrische signalen worden verzonden. Dit kan het energieverbruik verminderen en de capaciteit vergroten.
Stroom belangrijker dan vierkante meters
Ook de locatie van datacenters verandert. Het trainen van AI-modellen kan volgens Walker plaatsvinden in gebieden waar grond en elektriciteit relatief ruim beschikbaar zijn. Bij het daadwerkelijk gebruiken van AI-modellen, de zogenoemde inference, is een snelle verbinding met gebruikers belangrijker. Grote stedelijke gebieden met uitgebreide glasvezelnetwerken behouden daardoor een voordeel.
De beschikbaarheid van elektriciteit vormt ondertussen een steeds grotere beperking. Datacenterexploitanten integreren daarom vaker batterijopslag en hernieuwbare energie in hun campussen. Batterijen kunnen bovendien worden ingezet om het elektriciteitsnet te ondersteunen wanneer vraag en aanbod uit balans raken.
Volgens Schroders kan daarmee ook het concurrentievoordeel van vastgoed veranderen. Bij datacenters wordt niet alleen het aantal vierkante meters belangrijk, maar in toenemende mate ook het aantal beschikbare megawatts.
Voor vastgoedbeleggers ziet Walker hierin een structurele kans. Waar de eerste fase van de AI-boom vooral draaide om chipproducenten en ontwikkelaars van AI-modellen, kunnen in een volgende fase bedrijven profiteren die beschikken over de schaarse fysieke infrastructuur die nodig is om de groei van AI mogelijk te maken.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!