Recente overstromingen en extreem weer laten zien dat klimaatrisico zich steeds vaker vertaalt in directe schade en hogere kosten voor vastgoed. Denk hierbij aan de bosbranden in California, de overstroming in Limburg, Spanje en Duitsland of de orkanen in Miami. Toch wordt dit risico in de waarderingen van vastgoed nog altijd maar zeer beperkt meegenomen. Dat maakt vastgoed kwetsbaar voor abrupte herwaarderingen, met directe gevolgen voor institutionele partijen zoals pensioenfondsen. Volgens Van Lanschot Kempen leidt dit tot een structureel vertekende waarderingen en een verkeerde allocatie van kapitaal.
De kern van het probleem zit in het prijsmechanisme zelf. Vastgoedwaarderingen worden gebaseerd op vergelijkbare transacties. Als klimaatrisico daarin niet expliciet wordt meegenomen, komt het ook niet terug in taxaties. De partij die dat risico het minst zwaar weegt, kan het hoogste bod doen en bepaalt daarmee de nieuwe referentieprijs.
“De markt corrigeert dit niet, maar versterkt het,” zegt Jorrit Arissen, co-head Alternative Manager Research bij Van Lanschot Kempen. “Wie klimaatrisico te laag inschat, wint de deal en bepaalt daarmee de prijs.” Alleen daardoor ontstaat een systematische vertekening. Waarderingen lijken marktconform, maar zijn gebaseerd op transacties waarin een deel van het risico ontbreekt. Hierdoor stroomt kapitaal naar objecten met verborgen risico en bouwt dat risico zich op zonder zichtbaar te zijn in de gemiddelde portefeuillecijfers.
Twee identieke gebouwen, één dijkje ertussen
Die vertekening blijft vaak buiten beeld omdat wordt gestuurd op portefeuillegemiddelden. Op objectniveau zijn de verschillen echter groot. Twee ogenschijnlijk vergelijkbare panden kunnen een fundamenteel ander risicoprofiel hebben, afhankelijk van locatie, bodemgesteldheid en blootstelling aan overstroming of hitte.
Van Lanschot Kempen rekent klimaatrisico’s door op objectniveau met een model van herverzekeraar Munich Re. Daaruit blijkt dat het gemiddelde effect op een portefeuille beperkt kan lijken, maar dat de risico’s zich concentreren in een relatief kleine groep panden. “De verliezen ontstaan niet in het gemiddelde, maar in de staart van de portefeuille,” aldus Arissen.
Juist daar zit het gevaar. Zolang klimaatrisico niet wordt ingeprijsd, lijkt er weinig aan de hand. Maar zodra dat wel gebeurt, volgt de correctie niet geleidelijk maar abrupt. Hogere verzekeringspremies (of zelfs onverzekerbaarheid), strengere regelgeving of fysieke schade kunnen in korte tijd leiden tot forse herwaarderingen van individuele panden.
Voor institutionele beleggers is dat direct relevant. Pensioenfondsen investeren typisch voor de lange termijn via illiquide vastgoedposities met lange looptijden. Als waarderingen plotseling veranderen, werkt dat direct door in rendementen en dekkingsgraden. Hierdoor kan de dekkingsgraad snel dalen, met gevolgen voor indexatie en premies.
De impact blijft niet beperkt tot beleggers. Vastgoedeigenaren in risicogebieden krijgen te maken met lagere waarderingen en hogere kosten. Banken en andere financiers zien hierdoor het risico op hun onderpand toenemen.
Volgens Van Lanschot Kempen is het daarom noodzakelijk om klimaatrisico expliciet te vertalen naar kasstromen en waarderingen op objectniveau. Zolang dat niet gebeurt, blijft een deel van de vastgoedmarkt verkeerd geprijsd en neemt de kans op abrupte correcties toe.
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!