In veel opzichten lijkt de positie van beleggers in commercieel vastgoed en van eigenaren van een koophuis op elkaar. Allebei hebben ze te maken met waarde-erosie en met meestal moeilijke verkoopbaarheid.
Net als op de woningmarkt is er sprake van mooie praatjes. Alleen insiders kennen de werkelijkheid. Die is in dit geval dat equitypartijen (beleggers met veel eigen vermogen) hun kansen afwachten. Er zit bovendien heel veel ‘distressed vastgoed’ bij de banken die dat ooit gefinancierd hebben. Nu die banken zien dat de markt niet echt herstelt zijn ze in toenemende mate bereid eindelijk ook te verkopen tegen lagere prijzen dan de boekwaarde.
Maar het gros van de vastgoedbeleggers kan nog steeds niet meedoen. De waarde van hun bezit is verminderd, en verdere afschrijvingen staan te wachten, zeker bij de toenemende leegstand in alle sectoren. Hetzelfde scenario dus als op de woningmarkt: het water stijgt naar de lippen, en vroeg of laat is verkoop onontkoombaar als de kosten hoger blijven dan de opbrengst. En hoe later, hoe groter de prijsval…
Winkels en woningcomplexen
Want er is veel te veel aanbod in bijna alle sectoren van het commercieel vastgoed. Dramatisch is het in de kantoorsector, waar de leegstand is opgelopen tot gemiddeld bijna 14% (in 2007 was dat nog maar 6%). Volgens DTZ, dat zich bezighoudt met bedrijfsmatig vastgoed, is het ’t ergst aan ‘de randen van Nederland en aan de randen van grote gemeenten of in randgemeenten’ doordat het aantal werkzame personen daar het sterkst daalt. Binnenstadslocaties, met name rond stations, doen het nog het best.
Toch wordt de beleggingsmarkt van commercieel vastgoed gedomineerd door winkels en woningcomplexen. Per saldo hoopt DTZ in 2011 op een voorzichtig herstel van het beleggingsvolume in 2011, mede door een stijgend vertrouwen in de toekomst onder beleggers, maar stelt tegelijk dat ‘veel waardes nog onder druk staan’ .
En dat geldt voor nagenoeg alle sectoren. Want ook de winkelmarkt in Nederland is volgens DTZ te ruim. Nederland kent een van de hoogste winkeldichtheden van Europa. DTZ verwacht in 2011 dat vooral veel kleinere winkelportefeuiilles op de markt zullen komen, maar in totaal toch minder dan in 2010, want toen werden relatief veel grote portefeuilles verkocht door onder meer Unibail-Rodamco.
Een ‘te veel’ geldt nog niet voor woningen, behalve in krimpgebieden. Toch wordt ook hier een toenemende leegstand gesignaleerd, met name in het dure segment (waar beleggers zoals Vesteda soms ook huurverlaging doorvoeren). Maar in het algemeen hebben vastgoedbeleggers vooral belangstelling voor complexen die bestaan uit eengezinswoningen, en minder voor appartementencomplexen. En een probleem dat een steeds grotere druk op de markt legt, is de steeds moeilijker wordende verkoop van leeg staande woningen.
Funding gap
Er is ook een ander risico, namelijk de ‘funding gap’ doordat veel beleggers hun vastgoed moeten herfinancieren, hetzij omdat de rentetermijn afloopt, hetzij omdat de waarde daalt onder het toegestane niveau. DTZ begroot dit voor heel Europa op 96 miljard euro, maar denkt dat de problemen wat dit betreft voor Nederland meevallen. Per saldo is het gevolg van die ‘funding gap’ dat in het algemeen minder krediet dan voorheen wordt verleend en beleggers dus meer eigen vermogen moeten aanhouden. En regelmatig is herfinanciering heel moeilijk of onmogelijk, waardoor beleggers meestal hun bezit moeten zien te verkopen.
In Nederland is de financiering ook moeilijker geworden doordat de vastgoedbank van SNS haar positie aan het afbouwen is. Voorheen was dit met FGH en ING Real Estate Finance een grote speler. Dit ‘gat’wordt slechts ten dele gevuld doordat ABN Amro nu wat doet op dit gebied en schoorvoetend enkele buitenlandse banken terugkeren.
De conclusie is dat de Nederlandse markt van commercieel vastgoed in toenemende mate gedomineerd wordt door de grote particuliere beleggers met veel eigen vermogen, die zich vooral richten op het beste vastgoed op A-locaties. Daarbuiten zijn de risico’s steeds groter aan het worden. Voor veel kleinere vastgoedbeleggers en voor veel vastgoedfondsen zal 2011 daarom een moeilijk jaar worden! Dat komt ook ten dele omdat het voor huurders (van winkels, kantoren en dure woningen) alleen nog maar moeilijker zal worden hun huur te blijven betalen. Het besteedbare inkomen zal gemiddeld verder dalen, en ook de winkelbestedingen zullen niet of nauwelijks groeien en in diverse sectoren afnemen.
Door: Wim van der Kleijn
Elke ochtend beleggingstips ontvangen? Meld u gratis aan voor Cashcow Daily!