De huizenmarkt staat aan de vooravond van een diepe crisis. Bij ongewijzigd beleid zal ons individuele denken over schuld en bezit voor altijd worden veranderd.
Tot voor kort was het bezit van een huis absoluut (een huis ‘had’ je) en de schuld daarop relatief (‘aflossen kan altijd nog’). Momenteel slaat dit beeld volledig om. Bezit is relatief, want kan in waarde dalen en voor problemen zorgen. Schuld is absoluut. Die moet immers altijd worden terugbetaald. Zoals doorgaans het geval is bij een naderende crisis, doen momenteel de wildste geruchten de ronde als het gaat om de daling van huizenprijzen. Sommige doemdenkers verwachten zelfs dat in de nabije toekomst een huis slechts waard is wat de gek ervoor biedt.
Hypotheekrenteaftrek
Uit recente enquêtes komt het opvallende beeld naar voren dat een meerderheid van de bevolking vóór het beëindigen – of belangrijk beperken – van de hypotheekrenteaftrek is. Ik vertrouw die enquêtes niet om de doodsimpele reden dat een gemiddelde huizenbezitter bepaald niet gek is en goed weet dat op dit moment een ingreep in de renteaftrek onmiddellijk (en per ommegaande) leidt tot het vroegtijdige einde van de consumenteneconomie en de bedrijvigheid daaromheen. Nu al houden burgers hun hand op de knip. Als daar ook nog eens een verplichte maandelijkse aflossing bovenop komt, loopt de Nederlandse economie nog verder vast dan voor 2012 wordt voorspeld.
Oplossing
Is er een allesomvattende oplossing mogelijk die het belang van huizenbezitters dient (draagbare maandlasten) en de Belastingdienst ( geen toekomstige hypotheekaftrek meer) en óók nog eens de banken (via aflossing van de schuld)? Die oplossing is er, maar vraagt om een ‘out of the box’ benadering. Eerst en vooral is het nodig om anders naar de aftrekbaarheid van de hypotheekrente te kijken en wel in relatie tot het in de bedrijfskunde gangbare begrip ‘contante waarde’.
Neem een individuele huizenbezitter met hypotheek. Van die hypotheek is de omvang bekend, evenals de rente en de looptijd. Ook is het huidige inkomen van de hypotheekgever bekend. Dit stelt de Belastingdienst in staat om de totale jaarlijkse teruggave te bepalen. Het jaar 2011 kan hier als ijkjaar worden aangehouden De teruggave kan vervolgens ‘contant’ worden gemaakt voor de resterende looptijd van de hypotheek. Door dit bedrag te totaliseren en in één jaar uit te keren, koopt de overheid de toekomstige renteaftrek als het ware af. Huizenbezitters met bestaande hypotheken zien meteen wat het totale bedrag aan renteaftrek is en hebben daar recht op, echter niet voor zichzelf. Want in plaats van dit bedrag consumptief uit te keren aan de individuele huizenbezitter, wordt het bedrag aangewend om de totale hypotheekschuld bij de bank te verminderen. Via de bank wordt de hoogte van de hypotheekschuld verlaagd. Dat is beter voor beiden.
Perspectieven
Het voordeel is evident: lagere maandlasten vanwege een lagere hypotheek. Voor de banken is het voordeel ook evident: lager risico en een buffer om prijsdalingen van huizen te kunnen compenseren. Tegelijkertijd besluit de overheid om de aftrek van toekomstige hypotheekrente af te schaffen en om een contract met individuele huizenbezitters af te sluiten, waarin geregeld wordt dat bij verkoop van een huis 50% van de meerwaarde in de zak van de verkoper terechtkomt en 50% terugvloeit naar de staatskas. Nadeel is dat de staatschuld in één jaar enorm toeneemt. Voordeel daarvan is dat er daarna geen enkele voorziening meer hoeft te worden getroffen.
Op deze manier wordt niet alleen iedereen (burgers, banken en Belastingdienst) er beter van, maar wordt de actuele huizenmarkt voor ineenstorten behoed. Er ontstaan zelfs weer nieuwe marktperspectieven. Er wordt weliswaar in de vrije markt ingegrepen, maar de sociale markteconomie komt er voor in de plaats. Huizen lenen zich uitstekend hiervoor. Want dat zijn namelijk sociale producten en geen instrumenten van zelfverrijking.
Door: Prof. dr. R.J. Tissen, Business University Nyenrode