Net als analisten in de aandelensfeer zijn de meeste makelaars en andere ‘watchers ‘ in de vastgoedwereld steevast optimistisch. Logisch, want dan halen ze meer beleggers binnen dan bij sombere berichten. Is dat optimisme terecht?
Als ze verrast worden door een daling van de koersen c.q. vastgoedprijzen is er altijd een verklaring achteraf; meestal is het herstel in hun ogen nakende. Die patronen zijn al decennialang hetzelfde en het is eigenlijk wonderbaarlijk dat iedereen zich daar keer op keer bij neerlegt. Ten onrechte, want de wereld is sinds de kredietcrisis echt veranderd.
Waar gaat het heen met de economie en de daarbij behorende beleggingsscenario’s? Dat weet niemand zeker. Ik denk dat vastgoed een van de betere alternatieven is. Obligaties en andere vastrentende waarden leveren nauwelijks nog rendement op en aandelen zijn veel speculatiever.
Maar ook de wereld van vastgoed is veranderd. Stel dat je een plek kent die als enige geschikt is voor de verkoop van levensmiddelen. En dat iedereen daarvan afhankelijk is. Dat is dan een gouden plek, een toplocatie. Als eigenaar daarvan kun je aan huur vragen wat je wilt, zolang de draagkracht van de winkelier en de consumenten dat aankunnen. Totdat concurrentie verschijnt, en een prijsvechter zich op een minder geschikte plek vestigt, in een tijd dat de koopkracht afneemt.
Dat is in het kort het krachtenveld van vastgoed dat aardig past bij de huidige tijd. Als je goed zit ben je verzekerd van een hoog rendement uit verhuur van je winkel. Maar het tij kan keren. Makelaars in commercieel vastgoed hebben de mond vol van A, B en C om de kwaliteit van lokaties aan te geven en op A zit je ‘gegarandeerd’ goed. Maar in 2009 is gebeleken dat dit bepaald geen garantie is. Dure locaties waar hoge huren kunnen worden gevraagd bleken toch kwetsbaar.
Maar terwijl aandelen aan alle kanten belicht en geanalyseerd worden gebeurt dat bij vastgoed niet. Jammer, want die winkel vinden waar je lange tijd een goed rendement boekt is mogelijk. Ook in tijden van stagnatie. Maar je moet weten waar je moet zoeken en investeren. En daar zijn tot op heden te weinig objectieve hulpmiddelen voor, beleggers moeten het eigenlijk allemaal zelf uitzoeken…
Door: Wim van der Kleijn